Compra de Inmuebles con IVA
1. Primera entrega
Si adquiere un inmueble a la promotora que lo ha construido, en general dicha transmisión tendrá el carácter de “primera entrega”, por lo que la promotora deberá repercutirle IVA por la compra:
- En caso de que adquiera una vivienda, deberá repercutirle un IVA del 10%, 4% vivienda calificada “de protección oficial”). Dichos tipos alcanzan a las plazas de parking- hasta un máximo de dos- y a los anexos, siempre que se transmitan junto a la vivienda.
- En otros casos (venta de locales, ventas aisladas de plazas de parkings o trasteros), la promotora deberá repercutirle un IVA del 21%.
En caso de que vaya a destinar el inmueble a una actividad sujeta y no exenta de IVA (por ejemplo, si adquiere un local para alquilarlo, o si adquiere una vivienda para afectarla plenamente a una actividad profesional que usted desarrolla), dicho impuesto no representará un coste, ya que se lo podrá deducir. En otro caso, sí será un mayor coste.
Ejemplos
- Junto a la vivienda nueva, el promotor vende una plaza de garaje situada en el mismo edificio. Se aplica el 10% sobre el total de la operación.
- Junto a la vivienda nueva, el promotor vende tres plazas de garaje situadas en el mismo edificio. Se aplica el 10% sobre la vivienda y dos plazas de aparcamiento y el 21% sobre la tercera plaza de aparcamiento.
- Pasadas unas semanas, el promotor transmite al mismo adquiriente otra plaza de parking (sólo transmitió una junto con la escritura de compraventa del piso). Sobre esta segunda compra se aplica el 21%, ya que esta plaza de aparcamiento no se ha adquirido junto con la vivienda, sino más tarde (aunque sea la segunda).
- El promotor vende, junto con la vivienda, una plaza de aparcamiento, pero situada en un edificio distinto. En este caso, sobre la plaza de garaje se aplica el tipo general.
¡Atención! Las transmisiones de solares o de edificios para demoler o rehabilitar efectuadas por empresarios tributan por IVA (al 21%), aunque se trate de segundas entregas.
En las ventas de viviendas o locales efectuadas por promotoras, si transcurren varios años entre el fin de la construcción y la posterior venta, vaya con cuidado. Si alguno de los inmuebles es utilizado por la promotora durante dos o más años, la posterior venta se considerará, en algunos casos, una segunda transmisión. Si esto ocurre, la venta estará exenta de IVA y tributará por ITP (salvo que el inmueble se venda a otra empresa y se pueda renunciar a la exención.
A estos efectos:
- Si el inmueble ha estado desocupado, su venta se considerará “primera entrega” sea cual sea el tiempo transcurrido desde el fin de las obras, por lo que quedará sometida a IVA.
- Pero si la promotora ha utilizado el inmueble en su actividad durante dos o más años (como oficina de ventas, por ejemplo), su posterior venta sí que se considerará segunda entrega TJUE 16-11-2017. Para evitarlo, es mejor que la promotora declare como domicilio fiscal y oficina de ventas un local externo a la promoción. Y si la oficina se ubica en la promoción, conviene ir cambiándola de lugar, de forma que en ninguno de los locales o viviendas utilizados el tiempo de uso alcance los dos años.
Si la promotora alquila el inmueble una única vez y es el propio inquilino quién después lo adquiere, la entrega tributará por IVA, sea cual sea el plazo que haya transcurrido desde la finalización de la construcción. Pero si ha habido varios contratos:
- Si ninguno de los contratos se ha prolongado más de dos años, la posterior venta estará sujeta a IVA, sea cual sea el plazo transcurrido desde la finalización de la obra.
- Si alguno de los contratos se prolongó dos años o más, la posterior venta sí se considerará segunda transmisión y estará exenta de IVA. Sólo si el arrendatario que se mantuvo durante más de dos años, la posterior venta sí se considerará segunda transmisión y estará exenta de IVA. Atención! Sólo si el arrendatario que se mantuvo durante más de dos años es el adquiriente final, la operación tributará por IVA.
Ejemplos
- El promotor vende el inmueble transcurridos tres años desde la finalización de la obra, aunque no lo ha utilizado durante ese período. La transmisión estará sujeta a IVA.
- El promotor no puede vender el inmueble y lo arrienda. Pasados tres años, vende el inmueble al propio inquilino. La venta irá con IVA, ya que el adquiriente es la misma persona que ha utilizado la edificación.
- El mismo caso anterior, pero el adquiriente es un tercero. La venta ya no llevará IVA (ya que quien ha utilizado la vivienda de forma ininterrumpida ha sido una persona distinta al adquiriente).
La regla de los dos años no afecta a los alquileres con opción de compra. Si una promotora alquila con opción de compra, no importará la duración del alquiler o el número de arrendatarios. La posterior transmisión del inmueble seguirá siendo una primera entrega que llevará IVA.
En caso de que en una transmisión con IVA existan pagos previos a la entrega, a cuenta del precio final, en estos también se devenga el IVA sobre su cuantía.
2. AJD en las primeras entregas
Aunque, las primeras entregas de inmuebles tributan por IVA, al formalizarse la escritura pública que documenta la compraventa el adquiriente debe satisfacer el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (ADJ).
Variar de una comunidad autónoma a otra y oscila entre el 0,75% y el 1,5%, del valor declarado en la escritura.
En las segundas transmisiones de edificaciones, la escritura que documenta la compraventa no tributa por ADJ. ¡Atención! El ITP-TPO y el ADJ son impuestos incompatibles.
.3. Conveniencia de adquirir el parking junto a la vivienda
Cuando un particular adquiere un piso de obra nueva, existiendo la posibilidad de adquirir también parking y/o trastero, es frecuente que posponga la compra de dichos anexos para más adelante, cuando disponga de más liquidez. Retrasar la compra de estos anexos supone un mayor pago de impuestos, por lo que es mejor ampliar la hipoteca y comprarlo todo a la vez.
Cuando se adquiere una vivienda nueva (tanto si va a constituir la vivienda habitual del adquiriente como si no), se aplica el IVA al tipo reducido del 10%. Y ese tipo reducido también es aplicable a los anexos y las plazas de parking (hasta un máximo de dos plazas) que se adquieran en el mismo edificio y se entreguen en el mismo momento. Si usted encuentra en esta situación y pospone la compra del parking y del trastero, cuando los adquiera deberá satisfacer el tipo general de IVA del 21% en vez del tipo del 10%, encareciéndose la compra.
La compra separada, además tiene una incidencia negativa en el IRPF: el parking y el trastero ya no tendrán la consideración de vivienda habitual. Por tanto:
- Dado que usted estará disponiendo del parking y el trastero sin que sean considerados vivienda habitual, cada año deberá declarar en el IRPF una imputación de rentas del 1,1% del valor catastral de estos inmuebles. Dicho porcentaje se eleva al 2% del valor catastral si éste se ha actualizado en los últimos 10 años.
- Sólo podrá evitar dicha imputación si arrienda estos inmuebles.
Si en el futuro decide vender su vivienda habitual y los anexos y destina todo el importe obtenido a adquirir una nueva vivienda habitual, todas las ganancias que obtenga quedarán exentas de IRPF (podrá aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual). Si ha comprado de forma separada, en cambio, la ganancia que corresponda a los parkings y al trastero no quedará exenta.
4. Compra de apartamentos turísticos
Si adquiere una vivienda y dicha compra tributa por IVA, el tipo de gravamen aplicable será, en general, del 10%. No obstante, si la vivienda está situada en una zona turística, podría ser de aplicación el tipo general del 21%, por lo que deberá ir con cuidado.
Asegúrese de que la vivienda dispone de licencia de primera ocupación (la cédula de habitabilidad). En los apartamentos situados en zonas turísticas es frecuente que la Administración sólo conceda una licencia de apertura y funcionamiento como “apartamento turístico”, en cuyo caso se considera que el inmueble sólo puede ser utilizado como alojamiento ocasional, y no como vivienda.
La transmisión debe tributar al tipo general del 21%:
- Lo determinante para que sea de aplicación el tipo reducido es que el inmueble sea susceptible de ser utilizado como vivienda, con independencia del destino que se le dé.
- Y para que un edificio se considere apto para su utilización como vivienda es necesario que se haya expedido la licencia de primera ocupación.
